摘   要： 分析了東風物業(yè)管理系統(tǒng)的功能需求，提出了基于C/S和B/S混合的架構模式，分析了系統(tǒng)的業(yè)務流程，設計了數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)E-R圖，最后對系統(tǒng)采用的關鍵技術進行了闡述。
關鍵詞： 物業(yè)管理； C/S和B/S； 集中-分散存儲 

    隨著城市住房建設市場化的加快，東風房地產(chǎn)公司逐步融入競爭激烈的社會化大市場，對物業(yè)管理的要求也越來越高。如何更好地管理好小區(qū)物業(yè)，為住戶提供優(yōu)質服務，成了東風房地產(chǎn)公司物業(yè)管理工作的當務之急，物業(yè)管理作為公司的一項基礎工作也越來越顯得舉足輕重[1]。
    東風房地產(chǎn)公司下屬有12個物業(yè)處，每個物業(yè)處設有若干個物業(yè)辦，管轄東風汽車公司下屬的各個專業(yè)廠內(nèi)的生活小區(qū)100多個。因此物業(yè)管理工作千頭萬緒，涉及面廣，技術應用復雜，日常管理工作量大。利用計算機、網(wǎng)絡和現(xiàn)代通信等高新技術手段，建立起一個覆蓋全公司物業(yè)業(yè)務的信息系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)使公司物業(yè)數(shù)據(jù)實現(xiàn)集中、真實、安全和共享，為公司的宏觀決策與預測提供信息服務，為業(yè)主服務提供信息支持，使其成為公司信息網(wǎng)絡平臺的一個重要支撐。
1 系統(tǒng)功能需求
    系統(tǒng)需要能夠管理公司所轄的各個小區(qū)內(nèi)業(yè)主的信息、樓棟、房屋等物業(yè)資源信息，以及業(yè)主每月所需繳納的物業(yè)費用信息等；需要能夠登記物業(yè)管理過程中業(yè)主的投訴、服務、設備維修申報等信息，以及對業(yè)主對公司物業(yè)管理過程中的各種申告做出及時響應，并以此為各個子單位的物業(yè)服務提供考核依據(jù)，為公司宏觀決策提供準確的數(shù)據(jù)支持。所需系統(tǒng)功能如下：
    (1)物業(yè)資源管理：收集樓棟號、竣工日期、樓層數(shù)、單元數(shù)、樓棟面積等有關的樓棟的基本數(shù)據(jù)；建立每套房屋的明細數(shù)據(jù)；通過樓棟劃轉、搬遷、報廢對物業(yè)資源進行管理。為公司盤活資產(chǎn)，統(tǒng)一管理業(yè)務奠定基礎，為公司住宅建設投資提供第一手資料。
    (2)業(yè)主信息管理：根據(jù)住宅售房過程，收集現(xiàn)住房的業(yè)主信息，建立業(yè)主臺賬，以便查詢和管理業(yè)主。
    (3)業(yè)主服務管理:業(yè)主可以向物業(yè)處申報服務信息,包括故障申報和服務請求等。物業(yè)處根據(jù)業(yè)主申訴，對小區(qū)內(nèi)樓棟、房屋建立維修項目；根據(jù)維修項目對維修活動派工、登記使用的維修材料，并能對所進行的維修活動進行分類或組合查詢及統(tǒng)計。  
    (4)物業(yè)管理費:根據(jù)民用住宅房屋面積和收費標準,
計算業(yè)主的物業(yè)管理費，確定收款方式，收取本月實收,算出欠交及應收、實收累計；能按月結算未收取的物業(yè)管理費；能對物業(yè)費用進行靈活的分類、組合查詢及統(tǒng)計；能打印收費明細報表和匯總報表。
    (5)小區(qū)管理：收集與小區(qū)相關信息，建立小區(qū)與樓棟房屋對應關系，建立社區(qū)文化信息臺賬。
    (6)系統(tǒng)要求具有高穩(wěn)定性和快速的響應速度，由于業(yè)主繳費的突發(fā)性，要求在即使沒有網(wǎng)絡的情況下也能完成業(yè)主的繳費功能。
2 系統(tǒng)架構
    在目前的管理系統(tǒng)開發(fā)中，有兩種比較成熟的系統(tǒng)結構，即C/S結構和B/S結構。C/S結構又稱客戶端/服務器結構，在該種模式下，表示層與功能層包括顯示邏輯和事物處理邏輯部分被放在客戶端，而數(shù)據(jù)層包括數(shù)據(jù)處理邏輯和數(shù)據(jù)庫放在服務器端。通過連接它們的中間件來協(xié)作完成某一任務?？蛻舳?、服務器和中間件構成了C/S模式的基礎結構[2]。因為客戶端程序是運行在安裝機器上的，因此客戶端程序可以為用戶提供豐富的界面展示和數(shù)據(jù)處理操作等功能。由于許多業(yè)務操作都可以集中在客戶端進行，減少了與服務器的交互過程，響應速度較快。但是基于C/S結構的系統(tǒng)通常需要安裝客戶端程序，所面向的用戶群相對固定。其維護成本也比較高，如發(fā)生一次升級，所有客戶端的程序都需要改變。
    B/S結構又稱瀏覽器/服務器結構，在這種模式下，瀏覽器主要提供數(shù)據(jù)的錄入和展示等功能，服務器提供對業(yè)務邏輯的處理和數(shù)據(jù)存儲等功能。因此由于將業(yè)務邏輯轉移到服務端，避免了龐大的客戶端，減少了客戶端的壓力。但是主要的業(yè)務處理過程都需要瀏覽器和服務器通過網(wǎng)絡交互完成，增加了網(wǎng)絡負擔。
    這兩種模式有各自優(yōu)缺點，又具有互補性，在本系統(tǒng)的開發(fā)設計過程時，采用C/S與B/S相互結合的方式。針對公司目前的網(wǎng)絡狀況和系統(tǒng)的功能需求，因為各個物業(yè)處的用戶群固定，對于物業(yè)單位使用的功能采用C/S結構實現(xiàn)，例如物業(yè)費收繳、物業(yè)資源管理等；對于面向業(yè)主的功能采用B/S結構實現(xiàn)，例如業(yè)主信息查詢、服務信息申告等。
　系統(tǒng)的整體架構如圖1所示。

3 系統(tǒng)設計與分析
3.1 系統(tǒng)流程
    根據(jù)系統(tǒng)需求，對系統(tǒng)業(yè)務流程進行分析、設計，得到系統(tǒng)流程圖，如圖2所示。

    物業(yè)處收集小區(qū)、樓棟、房屋、業(yè)主等數(shù)據(jù)，將各類數(shù)據(jù)錄入系統(tǒng)?？偛繉Ω黜棓?shù)據(jù)進行審核確認，并根據(jù)收費標準對每個月、每位業(yè)主的物業(yè)管理費進行收繳。
    業(yè)主通過本系統(tǒng)向物業(yè)處申告投訴，物業(yè)處接到業(yè)主投訴對其進行調(diào)查分析，并向業(yè)主反饋受理情況。根據(jù)業(yè)主投訴，決定是否需要對樓棟/房屋開展維修服務。如果需要維修，則建立維修項目，委派工作人員上門進行服務。工作人員對維修過程、使用材料、產(chǎn)生經(jīng)費進行登記，為公司KPI考核提供基本數(shù)據(jù)。
3.2 數(shù)據(jù)庫設計
    在系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫設計中， 首先對系統(tǒng)分析得到的數(shù)據(jù)字典中的數(shù)據(jù)存儲進行分析，可采用E-R 圖的方法進行數(shù)據(jù)分析[3]。E-R圖又稱實體-聯(lián)系圖，它是一個用于描述系統(tǒng)所表示的實體、實體屬性以及實體之間聯(lián)系的工具，用來描述現(xiàn)實世界的概念模型。E-R圖是設計數(shù)據(jù)庫的基礎，本系統(tǒng)的E-R圖如圖3所示。

    根據(jù)E-R圖，設計出本系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中所需要使用的數(shù)據(jù)表，確定數(shù)據(jù)表中數(shù)據(jù)項之間的關聯(lián)性。
4 系統(tǒng)關鍵技術
4.1 數(shù)據(jù)的集中-分散存儲
    在本系統(tǒng)中，由于各個物業(yè)處分散在全市各個區(qū)域，并且數(shù)據(jù)要求集中管理，以供公司統(tǒng)一查詢、分析使用。為了能在即使斷網(wǎng)狀態(tài)下不影響系統(tǒng)運行，系統(tǒng)采用“集中-分散存儲”模式保存系統(tǒng)數(shù)據(jù)。
    在公司總部的網(wǎng)絡中心設置了中心數(shù)據(jù)庫服務器，在該服務器中統(tǒng)一存放公司數(shù)據(jù)，實現(xiàn)對公司數(shù)據(jù)的集中管理；各個物業(yè)處的客戶端建立本地數(shù)據(jù)庫，分別存儲物業(yè)處的數(shù)據(jù)。在物業(yè)處錄入數(shù)據(jù)時，先將數(shù)據(jù)存在在本地數(shù)據(jù)庫中，并對數(shù)據(jù)設定“臟”標記。在每次系統(tǒng)啟動時，首先向服務器檢查本單位數(shù)據(jù)是否在服務器端修改，以“拉模式”將中心數(shù)據(jù)庫服務器的數(shù)據(jù)與本地數(shù)據(jù)保持一致；然后再檢查本地數(shù)據(jù)是否被修改，以“推模式”將本地數(shù)據(jù)與服務器數(shù)據(jù)保持一致。
4.2 用戶權限與數(shù)據(jù)分級管理
　    系統(tǒng)中用戶的操作權限可以由管理員分配，用戶只能使用管理員所分配的權限。系統(tǒng)權限的分配通過角色進行，首先給角色分配權限，再將角色賦予用戶。用戶在使用管理員所為其分配的權限時，只能管理本單位的數(shù)據(jù)?；驹O計思路是：以樓棟號為基本對象，給每個樓棟設定所屬物業(yè)處；給每個用戶設定管理單位，設定單位之間的層級關系。在用戶登錄后，確定用戶所管理的單位，通過單位樹查找該單位所管理的樓棟以及其房屋、業(yè)主等。單位之間的層級關系通過給單位數(shù)據(jù)設立“上級管理單位”的字段實現(xiàn)。
4.3 物業(yè)費收繳
    物業(yè)管理費的收繳是核心功能，需要準確地計算各個業(yè)主每月需繳納的物業(yè)管理費。物業(yè)管理費根據(jù)物業(yè)收費標準和房屋面積計算，由于物業(yè)費標準可能會變化，通過設定物業(yè)收費標準，根據(jù)房屋面積解析物業(yè)管理費的收費標準，計算房屋物業(yè)費。
    在實際的收繳過程中，存在多種繳費方式，例如多戶合并繳費、單位扣款、先期繳費等。系統(tǒng)對每套房屋設立了合并房號，所有被合并房屋的物業(yè)管理費都劃入合并房屋的業(yè)主；設定業(yè)主的繳費方式，對于單位扣款的，直接產(chǎn)生物業(yè)管理費報表。為業(yè)主設立“累計余額”信息，對于業(yè)主先期繳納的物業(yè)管理費，將其保存在“累計余額”中，在每月結轉時自動從其中扣款。設立物業(yè)費收繳歷史信息表，保存業(yè)主繳納物業(yè)費的歷史數(shù)據(jù)，物業(yè)收費表只記錄當月的物業(yè)繳費數(shù)據(jù)。物業(yè)管理費收繳收據(jù)需要能套打，采用“水晶報表”設計出收據(jù)的格式，打印時從數(shù)據(jù)庫提取數(shù)據(jù)。
     物業(yè)費收繳界面如圖4所示。

4.4 組合查詢
    系統(tǒng)數(shù)據(jù)量龐大，數(shù)據(jù)之間關系復雜，因此需要提供任意的數(shù)據(jù)字段的組合查詢。在該模塊中，通過給用戶提供選擇需要查詢的數(shù)據(jù)表以及數(shù)據(jù)字段，設定查詢的條件字段以及查詢條件關系等。通過用戶設置，生成查詢的sql語句，在數(shù)據(jù)庫中執(zhí)行查詢產(chǎn)生結果集，顯示查詢結果，如圖5所示。

    通過設計開發(fā)東風物業(yè)管理系統(tǒng),實現(xiàn)了公司的規(guī)范化管理，提升了管理效率和企業(yè)的競爭力。簡化了許多諸如費用的計算、信息的統(tǒng)計等繁雜的重復勞動。減少了人工工作帶來的差錯，切實提高工作效率。及時準確記錄各種信息，提高了服務水平。諸如物業(yè)資源、房屋信息、業(yè)主信息、裝修、報修情況、投訴信息等均有準確詳細的記錄，使公司物業(yè)管理可以更好地為住戶提供服務。系統(tǒng)強大的匯總查詢功能為公司對營運情況進行全面監(jiān)控提供了準確、及時的依據(jù)。
參考文獻
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