如何做空間智能化，從行業(yè)來看，地產(chǎn)商和第三方合作一起來做，可能是一個大趨勢。

　　2019年9月18-19日，2019 DEMO CHINA創(chuàng)新中國·未來科技節(jié)在杭州未來科技城學(xué)術(shù)交流中心舉辦。雅觀科技CMO林偉做了主題演講。

　　犀利觀點如下：

　　1.在“房住不炒”、“去杠桿”為基調(diào)的調(diào)控政策下，狂奔了20年的房地產(chǎn)行業(yè)正步入它的下半場，即從黃金時代到白銀時代。從主打增量市場到增量存量并重；從過去的毛坯房交付為主到精裝房交付比例越來越高，再延伸到物業(yè)管理和租賃，開始有了所謂的運營和管理提效需求，這種變化給地產(chǎn)公司帶來了數(shù)字化升級的動力。

　　2.跟過去黃金時代以毛坯房交付的高周轉(zhuǎn)壓力下的諸侯制模式不同，在地產(chǎn)數(shù)字化時代，整個空間智能化系統(tǒng)平臺必須要中心化，因為如果沒有一個中心化的模式，就會導(dǎo)致房開商各個項目之間都是信息孤島無法互通，這對于地產(chǎn)商原有的管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。

　　3.如何做好空間智能化，從行業(yè)來看，地產(chǎn)商和第三方合作一起來做，把行業(yè)共性明顯、重復(fù)開發(fā)的部分交由第三方，自己做整體架構(gòu)規(guī)劃和結(jié)合自身特色應(yīng)用場景的開發(fā)模式，未來很可能是地產(chǎn)數(shù)字化過程的一個主流趨勢。雖然目前頭部地產(chǎn)商主要的想法還是想自研為主。

　　以下為演講實錄：

　　感謝創(chuàng)業(yè)邦的平臺，這次的主題是企業(yè)服務(wù)和智能云化，我們雅觀科技就是典型的在做企業(yè)服務(wù)和智能云化，只不過我們找了一個垂直的賽道——助力地產(chǎn)總部實現(xiàn)空間智能化升級，也就是我們今天的題目，地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

　　大家可以看到，這個賽道現(xiàn)在非常熱，僅僅就在一年前情況可不是這樣，記得我們?nèi)ツ暧幸淮螀⒓勇费?，我們說地產(chǎn)要數(shù)字化，雅觀的業(yè)務(wù)就是幫助地產(chǎn)公司做整個AIoT平臺，臺下很多嘉賓都表示完全不能理解，要么認為有了BAT創(chuàng)業(yè)公司沒機會，要么認為這個第三方市場根本不存在，地產(chǎn)公司和智能家居廠商一定會自己做，可以看出，那個時候賽道還沒有這么熱。

　　今年就完全不一樣了。前不久，公司內(nèi)部還在感嘆，去年這個時候，市場不太理解，所以同賽道上幾乎沒有友商，更談不上競爭，我們當(dāng)時還懷疑是不是做早了。今年回頭一看，一身冷汗：幸好去年做了，如果今年才開始可能就沒什么機會了。

　　因為等到地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)需要找第三方平臺合作的時候，都是交付周期特別短的緊急項目。如果不是過去一年半時間的埋頭苦干、打磨產(chǎn)品，并且在我們?nèi)珖懤m(xù)做的幾十個樣板房里持續(xù)驗證迭代優(yōu)化，今年即便地產(chǎn)商找上門來，我們也是不敢接單的。

　　做企業(yè)服務(wù)的To B模式，和To C模式的最大區(qū)別之一，就是試錯成本特別高，高到你無法想象，因為往往只有一次機會。我們常說，就像打麻將，上大佬們的牌桌機會本身已經(jīng)很難，好不容易上了牌桌，還得一把胡牌，因為大概率沒有第二次上牌桌的機會。

　　當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的情況是，在“房住不炒”、“去杠桿”為基調(diào)的調(diào)控政策下，狂奔了20年的房地產(chǎn)行業(yè)正步入它的下半場，即從黃金時代到白銀時代。從主打增量市場到增量存量并重；從過去的毛坯房交付為主到精裝房交付比例越來越高，再延伸到物業(yè)管理和租賃，開始有了所謂的運營和管理提效需求，這種變化給地產(chǎn)公司帶來了數(shù)字化升級的動力。

　　現(xiàn)在，加速向服務(wù)轉(zhuǎn)型已經(jīng)是頭部地產(chǎn)商的共識。萬科說，要做城鄉(xiāng)建設(shè)與美好生活服務(wù)商，綠城的宋總則一直強調(diào)綠城是一家生活服務(wù)商，異曲同工之妙。服務(wù)就有效率和體驗問題，要解決效率和體驗，就需要有數(shù)據(jù)和工具支撐，地產(chǎn)數(shù)字化的平臺建設(shè)需求就變得特別的剛需。

　　值得注意的是，這一輪數(shù)字化，跟傳統(tǒng)的IT化，最大區(qū)別在于，結(jié)合了物聯(lián)網(wǎng)，數(shù)據(jù)不再靠過去人的輸入，而是改為靠物輸入，看似很小的改變，其實是很大的變革。數(shù)據(jù)的來源，從人變成海量的物之后，數(shù)據(jù)的顆粒度和維度會變得更加豐富和性感，再結(jié)合AI的賦能，就能讓地產(chǎn)公司實現(xiàn)過去無法想象的體驗，這就是目前當(dāng)紅辣子雞AIoT概念之所以如此火的原因。

　　互聯(lián)網(wǎng)時代的業(yè)主群體也在急劇變化，一方面，他們對房子有越來越多的個性化需求。年輕人的廚房越來越輕，越來越小，公共空間越來越大。另外一方面是技術(shù)的發(fā)展，IoT的技術(shù)已經(jīng)成熟，特別是5G+IoT?？蛻粜枨笞兓?，加上技術(shù)的演進，推動房地產(chǎn)行業(yè)迅速變化。概括起來，整個行業(yè)速度在變、賽道在變、邊界在變、格局在變。

　　雅觀科技在行業(yè)里比較早提到空間智能化的概念，事實上，這已經(jīng)是一個很大的市場需求。基礎(chǔ)服務(wù)、綠化、清潔、社區(qū)、增值服務(wù)，還有本地生活服務(wù)，這些服務(wù)都是直接和C端、業(yè)主對接的，物業(yè)公司在中間做一個連接，這里面會有非常大的空間智能化需求。如果把這些服務(wù)，按照服務(wù)半徑來分，就會有一個智能生活服務(wù)圈，200米半徑，是物業(yè)服務(wù)，1公里半徑，是社區(qū)服務(wù)，3-5公里半徑，是同城生活服務(wù)、O2O等。每一項服務(wù)，目前市面上已經(jīng)有很多服務(wù)商，很多本身就是地產(chǎn)公司的關(guān)聯(lián)公司。

　　上面提到的這些服務(wù)，目前主要還是通過一個APP直接向業(yè)主提供服務(wù)，各項服務(wù)之間，并沒有形成協(xié)同，實現(xiàn)場景聯(lián)動。各板塊之間還缺是一個從屋內(nèi)智能家居到社區(qū)再到地產(chǎn)或物業(yè)總部的一個分布式AIoT平臺。否則，服務(wù)只能小范圍直接To C，沒有辦法全網(wǎng)協(xié)同，沒辦法解決諸如外賣用最快的效率送到了小區(qū)門口但還是毀在了物業(yè)保安的三個哲學(xué)問題上，你是誰、你從哪里來、你到哪里去，最終，外賣還是被冷在最后200米，諸如此類，非常多的痛點，都是需要一個自上而下的AIoT平臺。

　　另外，空間智能化在中國市場，很可能走出一條和歐美不一樣的波瀾壯闊行情，這是我們最近和投資人、地產(chǎn)合作伙伴反復(fù)在強調(diào)的。相對于歐美，中國是一個城鎮(zhèn)化還未完成的巨大市場，所以才會誕生像碧桂園恒大萬科這樣的巨無霸房地產(chǎn)公司，而現(xiàn)在，這些巨無霸們開始覺醒要集體數(shù)字化轉(zhuǎn)型，數(shù)字化配套服務(wù)的市場機會可想而知。我們看智能家居也好，智慧社區(qū)也好，智慧人居也好，中國市場本身就是足夠大的市場，而且因為和歐美人的生活習(xí)慣不一樣，中國的小區(qū)式高密度群居環(huán)境下，本地生活服務(wù)或者空間智能化、商業(yè)化的場景甚至可能比歐美做得更大。

　　這是巨大的機會，也是巨大的壓力，這些壓力最后落到了地產(chǎn)公司的信息化部門或者技術(shù)部，也就是我們說的CIO們身上。CIO們要煩惱的地方很多，去做線下的商業(yè)重構(gòu)，要做所謂的降本增效。要做設(shè)備庫，還要解決互聯(lián)，在同一個小區(qū)里，道閘可能用的是捷順的，安防用的是大華的，家電可能用的是海爾的，弱電可能是施耐德的，怎樣讓這些東西互聯(lián)？怎樣統(tǒng)一管理？都是問題。這些也都是AIoT平臺建設(shè)的基本要求之一。

　　智能家居和過去的自動化有什么區(qū)別？到底是中心化還是去中心化？

　　地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)模式是去中心化的，但是現(xiàn)在IoT來了以后，到底是中心化還是去中心化，這些標準怎么做，這些是地產(chǎn)公司CIO團隊過去沒有遇到過的問題。過去做全屋智能的是做全屋智能的，做智慧社區(qū)是做智慧社區(qū)的，但是一旦全屋和社區(qū)連接在一起，就可以為后面的用戶運營奠定基礎(chǔ)。比如剛剛講的外賣小哥進小區(qū)很麻煩，當(dāng)點外賣系統(tǒng)和物業(yè)平臺打通以后，利用這套系統(tǒng)，就可以提供更好的對接服務(wù)。這里缺什么？我們認為缺一個空間智能化行業(yè)的“安卓”的平臺。

　　對于地產(chǎn)總部來說，他們還需要什么？我們稱之為四級管控：從總部到大區(qū)，到社區(qū)，再到全屋。剛才談到中心化還是去中心化，跟過去黃金時代以毛坯房交付的高周轉(zhuǎn)壓力下的諸侯制模式不同。在地產(chǎn)數(shù)字化時代，整個空間智能化系統(tǒng)平臺我們認為必須要中心化。因為如果沒有一個中心化的模式，就會導(dǎo)致房開商各個項目之間都是信息孤島無法互通，這對于地產(chǎn)商原有的管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。

　　比如某房開商在某城市有五個樓盤項目，這五個樓盤智能化是由五個小區(qū)的項目組決定的，這就會導(dǎo)致總部看不到這幾個小區(qū)的情況，也看不到500個小區(qū)停車位有多少空置率。所以，從總部到大區(qū)、到社區(qū)、到全屋，這里有非常多的要求，CIO有很大的團隊，地產(chǎn)公司有大的財務(wù)上的預(yù)算，但到底堅持地產(chǎn)公司自研還是說和第三方做，這是一個艱難的選擇。

　　地產(chǎn)總部AIoT智能化平臺架構(gòu)，雅觀分了三層，首先是人機交互層，這個層面上，有物業(yè)應(yīng)用，用戶應(yīng)用，中控屏、語音交互等等，這中間有非常多的場景，所有的場景都是基于硬件的聯(lián)動。在雅觀的智能家居系統(tǒng)里，每個房子有60-100個設(shè)備連接起來互相打通，甚至是不同的品牌和協(xié)議，還有基于社區(qū)的硬件，有道閘、訪客、燈光等。再把全屋智能和社區(qū)子系統(tǒng)打通，把IoT設(shè)備數(shù)據(jù)讀出來，不同的控制組合形成了中間層的用戶場景，最后把這些場景給物業(yè)公司、地產(chǎn)公司、O2O公司、業(yè)主，形成新的場景服務(wù)。整個IoT的平臺需要非常深的觸達。

　　每個房開商在全國都有不同風(fēng)格的項目，怎樣快速組建出不同的套餐？我們發(fā)現(xiàn)，這里面要快速形成批量的可復(fù)制的交付，至少有這么多工具包。從一站式選購，我今天到底選?？档逆i還是大華的攝像頭，那個小區(qū)選擇三星的鎖，這個小區(qū)就選擇西門子，這些一站式選購后臺需要一個海量的設(shè)備池，也需要一個海量的場景池，以及專項案場包等等。

　　戶型不一樣可能導(dǎo)致IoT設(shè)備組合不一樣，所以我們要做一個模型，怎樣從云端下發(fā)，配置文件，部署后臺，有本地生活服務(wù)，有對接標準服務(wù)接口，有多個層面，我們目前做了20多個工具包。

　　那么，在這場空間智能化大潮里，如何做空間智能化？從行業(yè)來看，地產(chǎn)商和第三方合作一起來做，把行業(yè)共性明顯、重復(fù)開發(fā)的部分交由第三方，自己做整體架構(gòu)規(guī)劃和結(jié)合自身特色應(yīng)用場景的開發(fā)模式，未來很可能是地產(chǎn)數(shù)字化過程的一個主流趨勢。簡單來說，就是沒必要每一家地產(chǎn)商都從Linux開始做一套自己的系統(tǒng)，而是由第三方來把共性的部分集中起來，從Linux做到Android，然后再像小米一樣在Android的基礎(chǔ)上，做自己的MIUI，這樣才能兼顧效率和差異化。但是，目前頭部地產(chǎn)商主要的想法還是想自研為主。

　　雅觀科技不久前發(fā)布了AkeetaHome&Community??，做了一個大后臺，打通了全屋和社區(qū)，用30天幫助地產(chǎn)商總部建立一整套系統(tǒng)，這是我們雅觀正在做的事情。做過AIoT智能化平臺的CIO們都會清楚，30天搭建好這么復(fù)雜的一套定制化平臺是什么概念。為何雅觀可以做到，就是因為雅觀的AkeetaHome&Community??平臺，是基于樂高式的拼接式平臺，可以快速組合出地產(chǎn)總部CIO所需要的定制化“Android”平臺，并提供全鏈路的端到端落地提效工具，這在過去是不可思議的。

　　今天非常感謝創(chuàng)業(yè)邦給我們這個機會，讓我們有機會和大家分享，謝謝！